Häufige Fragen zum Miet- & WEG-Recht

Es zeigt sich, dass in der täglichen Beratungspraxis einige Fragen wiederholt auftreten.
Diese sollen nachstehend in loser Folge beantwortet werden. Bitte beachten Sie, dass diese eine konkrete Rechtsberatung nicht ersetzen können. Im Rahmen der anwaltlichen Beratung und Tätigkeit können wir Ihnen jeweils im Detail darlegen, ob und wie ein bestimmter Aspekt in ihrer konkreten Situation gilt.

> Ist ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag wirksam?

> Muss der Mieter stets die Schönheitsreparaturen durchführen?

> Wann ist der Mietzins fällig?

> Wann hat der Mieter einen Anspruch auf Rückerstattung der Kaution?

Ist ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag wirksam?

Auch ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag kann wirksam sein, sofern sich die Parteien über den Vermieter und Mieter, die Höhe des Mietpreises, den Mietgegenstand und die Mietdauer geeignet haben. Die Einhaltung der Schriftform, d. h. die eigenhändigen Unterschriften des Mietvertrages, bleibt jedoch empfehlenswert und ist von großer Bedeutung für beide Parteien, da anderenfalls die gesetzlichen Bestimmungen des BGB gelten und dies gegebenenfalls nicht von beiden Parteien gewollt ist.

Muss der Mieter stets die Schönheitsreparaturen durchführen?

Der Mieter ist nur verpflichtet zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, sofern die Übertragung dieser Pflicht vom Vermieter auf den Mieter wirksam im Mietvertrag vereinbart worden ist. Die Rechtsprechung zur wirksamen Übertragung der Schönheitsreparatur vom Vermieter auf die Mieter ist zwischenzeitlich durch die Vielzahl der Urteile unübersichtlich geworden. Deshalb ist es ratsam, sofern über die Schönheitsreparaturen Streit besteht, rechtlichen Rat einzuholen.

Schönheitsreparaturen sind dabei die Reparaturen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache notwendig werden, wie zum Beispiel Wände streichen, Türen und Fenster von innen streichen. Die Pflicht des Vermieters, diese Kosten zu übernehmen, ergibt sich aus den Bestimmungen des BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, eine einwandfreie und dem Mietvertrag entsprechende Mietsache zu liefern. Diese Pflicht kann allerdings durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auf die Mieter übertragen werden. Fast jeder Mietvertrag enthält mit unterschiedlichen Formulierungen die Vereinbarung, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat.

Wann ist die Mietzahlung fällig?

In der Regel enthalten die Mietverträge Vereinbarungen zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete. Sollte dies nicht der Fall sein, regelt § 565 b BGB die Fälligkeit der Mietzahlung. Danach ist die monatliche Mietzahlung spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen. Nach geltender Rechtsprechung ist es für die Einhaltung der Frist ausreichend, dass der Mieter die Mietzahlung bis zum Fälligkeitsdatum veranlasst hat und zu diesem Zeitpunkt sein Konto auch über die ausreichende Deckung verfügte. Der rechtzeitige Zahlungseingang beim Vermieter ist nicht entscheidend für die Einhaltung des Fälligkeitsdatums.

Wann hat der Mieter einen Anspruch auf Rückerstattung der Kaution?

Prinzipiell entsteht dieser Anspruch erst nach Beendigung und Herausgabe der Mietsache. Eine gesetzliche Regelung, zu welchem Zeitpunkt nach Beendigung und Herausgabe des Mietvertrages bzw. der Mietsache die Kaution zurückzuerstatten ist, enthält das Gesetz nicht. Nach geltender Rechtsprechung sind das in der Regel drei bis sechs Monate. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter gegebenenfalls gegen die Kautionsansprüche Aufrechnungsansprüche geltend machen kann, wie zum Beispiel Schadensersatzansprüche auf Grund eines defekten Waschbeckens. Darüber hinaus hat der Vermieter ein Recht auf Zurückbehaltung, sofern in den vorausgegangenen Jahren die Abrechnungen zu den Betriebs- und Heizkosten einen Nachzahlungsanspruch beinhalteten. Die darüber hinaus bestehenden Guthaben muss der Vermieter auszahlen.